전세보증금 반환대출 한도 1억원 제한, 실거주 매수자와 세입자에 미치는 영향은?
최근 정부가 발표한 전세보증금 반환대출 한도 제한 정책이 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 특히 수도권과 규제지역 내에서 임차인 승계 매매를 진행하는 경우에도 대출 한도가 1억원으로 제한된다는 소식이 전해지면서, 실거주 목적의 매수자와 기존 세입자 모두에게 적지 않은 영향을 미칠 전망입니다.
전세보증금 반환대출 한도, 무엇이 달라졌나?
정부는 6월 27일 이후 수도권 및 규제지역 내 주택 매매 시, 기존 전세 세입자를 끼고 거래하는 경우에도 전세보증금 반환대출 한도를 최대 1억원으로 제한하기로 했습니다. 이는 집주인이 바뀌더라도, 즉 임차인 승계 매매에서도 동일하게 적용됩니다.
이전까지는 임차인과의 임대차 계약이 6월 27일 이전에 체결됐다면 기존 규정이 적용될 수 있다는 해석이 있었으나, 금융당국은 승계 매매 역시 ‘새로운 계약’으로 간주하기로 최종 방침을 정했습니다. 이에 따라 매수 희망자들의 자금 계획에 차질이 불가피해졌습니다.
실거주 매수자, 세입자 모두 부담 증가
예를 들어, 10억원짜리 아파트에 기존 세입자가 6억원의 전세로 거주 중이고, 새로운 매수자가 실거주를 원해 세입자를 내보내야 할 경우를 생각해봅시다. 매수자가 세입자에게 반환해야 할 전세보증금 6억원 중 대출로 마련할 수 있는 금액이 최대 1억원으로 제한됩니다. 나머지 5억원은 현금 등 다른 방법으로 마련해야 하죠.
이처럼 전세보증금 반환대출 한도가 1억원으로 제한되면, 실거주를 원하는 매수자는 물론 기존 세입자도 전세금 반환에 대한 불안감을 느낄 수밖에 없습니다.
갭투자 억제, 실수요자까지 영향?
정부는 이번 대출 한도 제한이 ‘갭투자’ 억제를 통한 집값 안정화가 목적이라고 밝혔습니다. 하지만 실거주를 목적으로 하는 매수자까지 대출 한도 제한의 영향을 받으면서, 실수요자들의 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
특히 기존 집주인이 전세보증금을 현금으로 보유하지 않고, 다른 투자에 사용했거나 이미 소진한 경우에는 세입자에게 전세금을 돌려주는 것이 더욱 힘들어질 수 있습니다.
3개월 내 등기 이전 시 예외 인정
정부는 다만, 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 이뤄지는 전세반환대출에 한해, 6억원까지 주택담보대출을 인정하겠다는 예외 규정을 두었습니다. 하지만 이 역시 3개월 내에 중도금, 잔금, 전세퇴거자금대출 등 모든 절차가 원활하게 진행되어야 하며, 임차인 전세계약도 3개월 내 종료되어야 한다는 조건이 붙습니다.
실제로 이러한 조건을 모두 충족하는 경우는 많지 않을 것으로 보입니다.
신용대출도 연소득 이내로 제한
이번 6·27 대책에서는 신용대출 역시 연소득 이내로 제한하는 규정이 포함됐습니다. 대출 규모는 건별이 아닌 전체 금융사 합산 기준으로 적용되어, 차주의 ‘금융회사 쇼핑’을 방지하고 과도한 레버리지 사용을 억제하려는 의도가 반영됐습니다.
전세보증금 반환대출 한도 제한, 시장에 미칠 영향은?
전세보증금 반환대출 한도 제한은 단순히 갭투자만을 억제하는 것이 아니라, 실거주 목적의 매수자와 기존 세입자 모두에게 부담을 안기는 결과를 초래할 수 있습니다. 특히 자금 여력이 부족한 실수요자들은 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어질 수 있습니다.
또한, 기존 집주인 역시 전세보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있어, 전세 시장의 불안정성이 커질 가능성도 있습니다.
정책 변화에 따른 실질적 대응 방안은?
- 매수자는 자금 계획을 더욱 꼼꼼히 세워야 하며, 전세보증금 반환에 필요한 현금 확보 방안을 미리 마련해야 합니다.
- 세입자는 계약 만료 시점과 집주인의 자금 상황을 사전에 확인하고, 필요시 보증금 반환 관련 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
- 기존 집주인은 전세보증금 반환에 대비해 자금 운용 계획을 재점검해야 하며, 불가피한 경우 임차인과의 협의를 통해 계약 조건을 조정할 필요가 있습니다.
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- 출처: [매일경제]
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